על שמאי מקרקעין וליקויי בניה

שמאי בכלל ומקרקעין בפרט הוא תפקיד מאוד חשוב בעולמנו כאשר כמעט הכול סובב סביב כסף.

מלבד לכסף עצמו יש גם רכוש (דירה, רכב, ציוד וכו..), שבסופו של דבר רכוש מסתכם גם ככסף, לכל רכוש יש שווי משלו כאשר יש מחירון כללי כמעט לכל סוג של רכוש בעל ערך רב (דירות, רכב, זהב, עסקים וכו'..) ויש את השווי הפרטני של אותו רכוש.

כאשר אנו מדברים על שווי כללי (מחירונים) אנו מדברים על מעיין ממוצע / חתך של מחירים לרכוש מסוים, המחירון נקבע בדרך כלל ע"י גופים מוכרים וגדולים שמעסיקים מגוון שמאים ומומחי כלכלה. אותם השמאים והמומחים יודעים לחשב ולנתח על פי השוק את שווי הרכוש בערך בעזרת מגוון פרמטרים כגון מודל / שנת יצור, רמה / טיב איכות / יוקרה, מיקום (בדירות), עצה וביקוש ועוד הרבה תלוי בסוג הרכוש, לדוגמא במחירון רכב יש את חתך הקילומטרז'. המחירון מייצג את מחיר הרכוש באופן כללי במצב סביר מבלי להיכנס לפרטים. היום בעולם הדיגיטלי ניתן להכניס חתכים שונים של נתונים במחירונים השונים ולהתקרב למחיר מחירון יותר מדויק בכל מקרה לגופו.

עניין המחירון מספק ברוב המקרים, אבל למרות זאת יש הרבה מקרים בהם המחירון לא מספיק טוב ואינו נותן מדד מדויק ורלוונטי, למקרים אלו קיימים שמאים, השמאים הם בעלי מקצוע המתמחים בסוג מסוים של רכוש לרוב – רכב ומקרקעין. ותפקידם לקבוע את שווי הרכוש כמובן בהסתמך על בעלי מקצוע אחרים (לדוגמא שמאי מקרקעין כאשר צריך לקבוע ירידת ערך של כ40,000 ₪ עקב צנרת מתפוררת בדירה הוא מסתמך על דוחות המסופקים ע"י חברות בדק בית שונות). אז בעצם לשמאי יש תפקיד מאוד חשוב שיכול לשנות הרבה בערך הרכוש כאשר הוא קובע שתחול ירידת / עליית ערך בעקבות גורמים שונים.
שמאי מקרקעין מסתמך על גובה העסקאות האחרונות של האזור בו הוא נותן את חוות דעתו השמאית על מנת לקבוע את המחיר נכון ליום השמאות.

למה אנו צריכים את שמאי המקרקעין?

שמאי מקרקעין הוא הנפוץ ביותר והחשוב ביותר, דירה היא רכוש יקר מאוד ובעל ערך רב, וכל שינוי קטן במחיר יכול להעלות / להוזיל

את המחיר בעשרות אלפי אם לא מאות אלפי שקלים. סיבה נוספת בעקבותיה שמאי מקרקעין הוא הנפוץ ביותר היא מספר הפרמטרים הגדול היכולים לשנות את ערך הדירה – קומה, חניה, מיקום, גודל (מ"ר), כיווני אויר, ליקויי בניה, עיצוב פנים, חדשנות, אבזור הבניין והדירה, גיל הבניין, שיפוץ אחרון, מרפסת, אוכלוסיית הסביבה, רישומים ועוד הרבה, לכן יש צורך כמעט בכל דירה המוצעת למכירה לבצע הערכת שמאי.
הערכת שמאי תעזור בשלב המכירה למנוע הרבה ויכוחים על מחיר ותקצר את המשא ומתן בין מוכר וקונה. וזאת כי לשמאי יש סמכות לקבוע מחיר ששני הצדדים "מחויבים" לקבל ולהסכים לו וזהו מחיר המחירון באותה העת.

כמה שווה הדירה שלך?

השמאים מחוייבים לתת הערכה אמיתית ואובייקטיבית וזאת כמובן על פי חוקים המשתנים מעת לעת, על השמאים להיות מעודכנים בחוקים. ממש בדומה לשופט בבית משפט.
חשוב לדעת כי ברוב עסקאות המקרקעין, במידה וישנו חדש לאי אמינות של שמאי צד א', רשאי הצד השני להביא שמאי שיעריך את הנכס מצידו.

מתי צריכים שמאי?

1. כאשר אנו רוצים למכור נכס מומלץ להזמין שמאי על מנת לדעת כמה שווה הנכס שלנו ועל פי זה נוכל לדעת כמה לדרוש בזמן המכירה.
2. במידה ואנו קונים דירה ונוצר מצב בו המחיר אותו קבע שמאי המוכר נראה אינו תקין נהוג לאמת מחיר זה באמצעות שמאי נוסף מטעם הקונה שיעריך מחדש את מחיר הדירה, במקרה זה המחירים צריכים להיות חופפים או כמעט חופפים.
3. במידה ואנו קונים דירה שלא עברה הערכה שמאית, באותה דירה נמצאו ליקויי בניה שונים המצויינים בדוחות שסופקו על ידי חברות בדק בית ומהנדסים שונים, מומלץ להעזר בשמאי שייתן את חוות דעתו המקצועית בנושא ספציפי ויקבע ירידת ערך של אותם הליקויים באותה הדירה.
4. הערכת קרקעות – שמאי מקרקעין מעריך גם שווי קרקע לפני בניה, קרקע חקלאית המיועדת לבניה וגם קרקעות עם סיכוי ייעוד לבניה.
5. פרויקטים חדשים – שמאי מקרקעין נתון חו"ד ליזמים בפרוייקטים חדשים לגבי מחירי הדיור אותם יוכלו לגבות ולדרוש עבור דירות באזור, במרבית הפרוייקטים חוות דעתו של השמאי ניתנת לפני תחילת הפרוייקט על מנת לבדוק את רווחיות הפרוייקט הפוטנציאלית.
6. בלקיחת משכנתא דורש הבנק למשכנתאות חוות דעת שמאי המוסמך על ידי הבנק, לאשר כי אכן שווי הנכס הוא לפחות כשווי העסקה, וזהו תנאי הכרחי לאישור המשכנתא.

דוח שמאי

בתוך הדו"ח שהשמאי מקרקעין מנפיק יהיה מידע על תיכנון בניה בעיר (תב"ע), הקשורה לנכס ובאפשרותה להשפיע עליו בנוסף מצורף צילום העתק של תוכניות והיתררי בניה בעיירה, היטלים ומיסים החלים על הנכס או צפויים לחול בעתיד הידוע, בדיקת היתר של הנכס (שכל הנכס בהיתר העירייה ולא יהיה מצב בו חלקו נבנה ללא אישור), אפשרות להשבחת הנכס ובמה זה כרוך מעשית ובדיקת בעלי הנכס, שיעבוד, משכנתאות פעילות, הערות ואזהרות הרשומות על הנכס.
בדו"ח השמאי לעיתים ניתן למצוא תיאור על האוכלוסייה הנמצאת בסביבת הנכס, לרוב בדירות מגורים סעיף זה איננו מושמט, מכיוון ששווי דירה נקבע גם ע"י האוכלוסיה המקומית.

שמאי מקרקעין וליקויי בניה

אחד מתפקידיו של שמאי המקרקעין הוא לקבוע ירידות ערך במקרים של ליקויי בניה, את השמאי לרוב מזמין הצד הנפגע – הלקוח – בעל הדירה.
הערכת השמאי יכולה לשמש כבסיס איתן לתביעה בנושא ליקויי בניה, כאשר שמאי המקובל על בית המשפט ייתן אמינות ובסיס חזק בהרבה משמאי שאיננו מוכר על ידי בית המשפט, בדיוק כמו שמאי המאושר ונבדק על ידי הבנקים בעניינים הקשורים לאישור המשכנתא.
במקרים בהם גובה השמאות בנושא ליקויי בניה אינם נראים לקבלן, יוכל הקבלן להביא שמאי מצידו להערכה חוזרת של גובה הנזק \ ירידת הערך ולרוב תיקים אלה יסגרו בהערכה שלישית של שמאי אותו ממנה בית המשפט על מנת לפסוק את הסכום לתשלום הפיצוי.

מידע נוסף בנושא שמאות מקרקעין ניתן למצוא ב – לשכת שמאי מקרקעין בישראל.
חוק שמאי מקרקעין מתוך אתר משרד המשפטים – תשכ"ב 1962 – להורדה.
כתבה מעניינת בנושא משכנתא ושמאות.